薪棚子供の自己肯定感

2019年03月29日

敷金返還への道

ペット可物件に住んで12年。


クロスは子供たちの落書きでボロボロ。

クッションフロアは家具による焼けとペットの爪痕。

更に、ハウスガードで使用していた部位にこぶし大の穴。


さて、退去時請求額は。
(ア)ハウスクリーニング費用 35,000円
(イ)網戸の網交換費用 4枚 9,600円
(ウ)クロス交換費用 64,000円
(エ)クッションフロア交換費用 106,400円
(オ)キー交換費用 6,000円
(カ)穴の補修費用 8,000円

合計229,000円(税込み247,320円)
敷金が200,000円なので、47,320円の持ち出し。

・・・
・・

長年住まわせていただいた管理会社及び大家さんには感謝の気持ちがあります。
一方で、過度に不当な退去費用を請求されることに理不尽さを感じています。

適正な退去費用ってそもそもいくらなのだろう。

猫のひっかき傷がありました。
子供の落書きがありました。
床のクッションフロアが一部剥げてしまっています。

これを全額新品にする費用を賃借人は負担しなければならないのですか?



全てはここから始まりました。

まず、全ての賃借人が確認したほうがいいと思うガイドラインが、国土交通省から提示されています。

"原状回復をめぐるトラブルとガイドライン"

まず、原状回復の定義です。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義。

つまり、賃借人が通常住むことによる生じる自然損耗に関しては原状回復義務は無く、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超える使用による損耗・既存にたいして原状回復義務を負うという事のようです。

ただし。
例え賃借人の故意過失、善管注意義務違反による損耗・毀損に対して原状回復の義務を負ったとしても、賃借人が負担するのは、自然損耗・経年劣化を考慮した範囲に限られる

ガイドラインに従えば、クッションフロアやクロスは6年で残存価値1円になるようです。
また、網戸の網は耐用期間5-6年の消耗品なので、その交換は賃借人の義務ではありません。


上記より、ガイドラインに従えば、

(ア)ハウスクリーニング費用 35,000円
(イ)網戸の網交換費用 0円
(ウ)クロス交換費用 0円
(エ)クッションフロア交換費用 0円
(オ)キー交換費用 6,000円
(カ)穴の補修費用 8,000円

合計49,000円という事になります。
(ア)は特約であり、有効との判例がガイドラインに示されている。
(オ)(カ)に関しては争いは無い。

判例を見ても、善管注意義務違反はあったとしても、新品への交換費用を賃借人が全額負担するという判例は無く、むしろ敷金返還請求の判例ではガイドラインに乗っ取って、クロスの価値やクッションフロアの価値は6年で1円と計算されています。


さて、本当に善管注意義務違反があったとしても、新品への交換費用を賃借人が負担する必要はないのでしょうか。

消費生活センターへ連絡しました。
⇒わかりませんので、下記で聞いてください。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構
善管注意義務違反があったとしても、新品への交換費用を賃借人が全額負担する必要性はありません。原状回復には経年劣化及び自然損耗部分が考慮されます。本件においても、12年住んでいるという事を勘案すれば、賃借人の意見・見積もりでほぼ間違いはないと思います。
・・・
・・

ですが。
上記金額はあくまで裁判をすればこのような額になるという事です。
あとは両者でじっくりと話し合って決めてください。


管理会社の見積もり:229,000円
ガイドライン上導き出される額:49,000円


たしかに、ガイドラインに従って出される額を賃借人が要求することは、逆に大家さんや管理会社にとって理不尽な額かもしれないなぁと感じている。


以上より管理会社と交渉。

ガイドラインとの差額およそ20万円弱はどういった金額なのでしょうか。

⇒あくまで修理に必要とする目安です。

49,000円という額は適正なのではないでしょうか。
⇒返答に窮します。ガイドラインは法律ではないので・・・

229,000円という額は適正ではないと思う一方で、49,000円という額も、賃貸人にとっては理不尽すぎる額だと思います。長年住まわせていただいた感謝の気持ちもあるので、適正な負担はするつもりです。

⇒上記額は原状回復にかかる必要な費用というだけで、実際に請求する額とは考えておりません。

あくまで一例ですが、クッションフロアやクロスの耐用年数を6年としているのは、明らかに大家さんにとって不利だと思います。これらの耐用年数を15年程度と考え、(15-12)/15=0.2程度の原状回復義務とした場合、賃借人の意見というのは賃貸人にとって理不尽でしょうか。

⇒落としどころだと思います。それで大家さんと折衝します。



という所で落ち着きました。




















bosdoadob at 09:24│Comments(0)

コメントする

名前
 
  絵文字
 
 
薪棚子供の自己肯定感